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产业地产基金究竟是怎么运营的?

产业地产基金究竟是怎么运营的?

2018-06-01 05:44

  近年来,产业地产作为一种全新的城市经济发展空间而逐渐兴起,尤其在住宅和商业地产的竞争已经达到白热化的背景下,产业地产仍处于“蛮荒时代”。 2016年7月住建部、发改委、财政部联合发文,提出到2020年争取培育1000个左右各具特色、富有活力的特色小镇。自此之后,产业地产的热度居高不下。产业地产运营绕不开的一个难点是,产业园区回报周期长,资金回流困难。而解决这一难题的有效途径,除了出售物业以外,便是运作产业地产基金。国内目前鲜有产业地产基金案例,而在国外产业地产基金已有大量成功案例,比较有代表性就是普洛斯。

  普洛斯有三个主要部门:开发-development,运营-operation,基金-fund management,基金管理部门是普洛斯资金回流、迅速扩张的关键之所在。传统支持模式下,通过收取租金来逐步实现投资的回收,回收周期很长,至少需要10年以上,极大地影响了规模扩张的速度。但是在基金模式下,将资产置入基金,相当于一次性销售,实现了物业销售收入和开发利润,周期大为缩短,同时回笼的大量资金可以用于其他项目的投资,形成完美的闭环。

  值得注意的是普洛斯一般不会100%持有基金股权,比例大概为20%~30%,相当于3~5倍杠杆,如果负债率为50%,相当于普洛斯能将总的资本杠杆率放大到6~10倍,以少量的资金撬动大的项目。大部分新建造的物业会经过一年左右的模式化培育,等到出租率达到90%以上及租金回报比例达到7%以上时,才可以被转入基金名下,加上培育期,总体投资回收期可以由传统模式的10年以上缩短到2~3年。

  在基金模式下,普洛斯的利润来自于两方面,物业运营管理服务和基金管理费,其中前者是利润的主要来源。在2017财年,由物业运营管理业务所提供租金及相关收入达6.71亿美元,对总收入贡献率为76.3%,该收入包括两部分,一部分是自身持有物业的租金收入及管理运营服务收入,另一部分是为出售给基金后的物业提供运营服务的收入。在2017财年,基金管理收入为1.84亿美元%,对总收入贡献率为20.9%。

  目前普洛斯总共管理12支物流地产投资基金,基金总规模高达387亿元。已投资(或收购)的资产规模从最初的2.3亿美元上升到 2017年的 270 亿美元。随着基金规模的增大,基金管理收入逐年增长,从2014年到2017年复合增长率高达53%。

  我国房地产资产证券化也在不断摸索中前进,目前国内有针对商业物业的REITs,尚未出现投资标的为产业地产的房地产基金。即使是商业物业,成功案例仍是少数。2005年,越秀投资在证券市场上发行了越秀REITs,成为我国第一支真正意义上的房地产信托投资基金。2013年,开元酒店地产基金作为国内首个上市的酒店地产基金成功在上市。中国REITs上市比较关注和新加坡市场,而国内类REITs产品显然还处于发展初期。但值得相信的是房地产资产证券化的发展,无论对于商业地产还是产业地产都将是巨大发展机会。返回搜狐,查看更多

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